소액투자의 유혹

 상대적으로 부담이 적은 소액투자 상품에 관심을 가지라는 조언은 일견 당연해 보입니다.

 하지만 '틈새시장형 소액투자'가 반드시 위험이 적은 것은 아닙니다.

 이른바 '갭투자'라는 것을 보면 전셋값과 매매값의 격차를 이용해 투자하는 기법입니다. 

 이런 투자 방식은 전셋값이 '천정부지'로 치솟았기 때문에 가능했습니다. 매매값에서 전셋값이 차지하는 비중은 계속 상승하고 있습니다. 특히 서울 지역은 매매가 대비 전셋값 비중이 80%에 육박하고 있기도 합니다. 아파트 개별단지나 일부 소형 주택형은 전셋값과 매매값이 거의 비슷한 곳까지 나오고 있는 게 현실입니다. 연립이나 빌라는 매매와 전셋값 격차가 1000만~2000만원에 불과한 곳도 실제로 적지 않습니다.

 상황이 이렇다 보니 연립, 빌라를 지어 파는 주택업자들은 갭 투자 방식의 소액투자자들을 끌어들이는 마케팅에 팔을 걷어붙이고 있습니다. '신축빌라 실투자금 2000만원' 식의 현수막이나 전단지들이 대표적인 예라고 할 수 있습니다.

 전세나 대출을 끼고 집을 사면 투자금은 1억원 아래로 떨어뜨릴 수 있는데, 월세를 받아 고정 임대수익을 얻을 수도 있고 전셋값이 집값을 밀어올리면 매매차익까지 기대할 수 있다는 이야기입니다.

 기본적으로 투자자금 규모가 큰 부동산 시장에서 1억원 미만, 적게는 2000만~3000만원으로 부동산을 소유할 수 있다는 유혹은 꽤나 매력적입니다. 

 하지만 장미에 가시가 있듯 '갭 투자' 역시 상당히 큰 위험이 도사리고 있습니다. 전제를 의심해볼 필요가 있습니다. 전셋값 상승은 앞으로도 계속될까요?

 앞으로 2~3년 안에 입주물량이 큰 폭으로 늘어나 '입주대란'이 나타날 수 있다는 관측도 있습니다. 2017~2018년에는 역전세난과 전셋값 하락이 나타날 수 있다는 예측도 개연성이 있어 보입니다. 시세차익에 대한 기대도 마찬가지인데요. 전세금도 더 이상 오르지 않고 매매값도 제자리 걸음한다면 거래비용과 세금을 뺀 수익은 마이너스로 돌아설 수 있습니다. 

 만약 전세금이 하락하게 된다면 집주인은 추가자금이 필요할 수 있고, 매매값이 동반 하락할 가능성도 높아집니다.  특히 연립이나 빌라는 아파트에 비해 수요자 선호도가 떨어집니다. 입지나 규모 비교를 떠나 관리 측면에서도 차이가 크죠. 

 임대료가 기대 이하이거나 공실이 생긴다면 그만큼 투자금은 커지고 비용은 늘어날 수 밖에 없습니다. 자기자본이 적게 든다는 소액투자의 유혹은 투자자에겐 솔깃하게 들릴 수 밖에 없습니다. 하지만 투자금이 적다고 리스크도 적을 것이라는 판단을 내리는 것은 큰 오산입니다. 쉽고 부담이 적어 보인다고 해서 투자결정까지 쉽게 했다가는 소위 '집장사' 주택업자들의 '호갱님'이 될 수도 있다는 이야기를 명심할 필요가 있습니다.